Jedna wierzytelność nie zawsze jest zabezpieczona tylko na jednej nieruchomości. Hipoteka może obejmować kilka nieruchomości jednocześnie i wtedy mówimy o hipotece łącznej.
W praktyce oznacza to, że wierzyciel ma szersze zabezpieczenie swojej wierzytelności i może dochodzić zaspokojenia z różnych nieruchomości objętych hipoteką.
W skrócie: hipoteka łączna zabezpiecza jedną wierzytelność na co najmniej dwóch nieruchomościach.
Czym jest hipoteka łączna?
Hipoteka łączna występuje wtedy, gdy ta sama wierzytelność jest zabezpieczona na kilku nieruchomościach. Zasady dotyczące hipoteki łącznej określa art. 76 ustawy o księgach wieczystych i hipotece.
Może powstać przede wszystkim na dwa sposoby:
W wyniku podziału nieruchomości
Jeżeli nieruchomość obciążona hipoteką zostanie podzielona, co do zasady hipoteka zaczyna obciążać nieruchomości utworzone w wyniku podziału.
Na podstawie umowy
Strony mogą zabezpieczyć tę samą wierzytelność hipoteką ustanowioną na kilku nieruchomościach. Mówimy wtedy o hipotece łącznej umownej.
Podstawowe zasady dotyczące hipoteki łącznej określa art. 76 ustawy o księgach wieczystych i hipotece.
Jak działa hipoteka łączna? Przykład
Załóżmy, że wierzyciel ma wierzytelność wynoszącą 500 000 zł.
Zabezpieczeniem są:
dom,
działka budowlana,
lokal użytkowy.
Wszystkie trzy nieruchomości są obciążone hipoteką łączną zabezpieczającą tę samą wierzytelność.
Co to oznacza?
Wierzyciel może co do zasady dochodzić zaspokojenia z jednej wybranej nieruchomości, z kilku z nich albo ze wszystkich.
Nie oznacza to jednak, że wierzyciel ma trzy wierzytelności po 500 000 zł.
Wierzytelność pozostaje jedna, a kilka nieruchomości stanowi jej zabezpieczenie.
Hipoteka łączna w praktyce
Jedna wierzytelność | Kilka zabezpieczeń | |
np. 500 000 zł
| nieruchomość A | |
nieruchomość B | ||
nieruchomość C |
Wierzyciel może wybrać, z której nieruchomości będzie dochodził zaspokojenia.
Ważne:Hipoteka łączna nie zwiększa wysokości długu.
Ustanowienie hipoteki na kilku nieruchomościach nie oznacza, że wierzyciel może odzyskać tę samą wierzytelność kilka razy. Zaspokojenie z jednej lub kilku nieruchomości łącznie nie może przekroczyć należnej wierzycielowi kwoty.
Kilka nieruchomości zwiększa zakres zabezpieczenia, a nie wysokość samej wierzytelności.
Co dzieje się po podziale nieruchomości?
To jeden z ważniejszych przypadków powstania hipoteki łącznej.
Jeżeli w wyniku podziału nieruchomości powstaną odrębne nieruchomości, hipoteka co do zasady obciąża każdą z nich. Sam podział geodezyjny działki nie musi jednak oznaczać powstania kilku odrębnych nieruchomości.
Przepisy przewidują też szczególne zasady. Przy podziale polegającym na ustanowieniu odrębnej własności lokalu albo wydzieleniu odrębnej nieruchomości zabudowanej domem jednorodzinnym nabywca może żądać podziału hipoteki proporcjonalnie do wartości nieruchomości powstałych w wyniku podziału. Jeżeli sposób podziału hipoteki określono w umowie o jej ustanowienie i ujawniono w księdze wieczystej, podział następuje zgodnie z tą umową. Z kolei nieruchomości wydzielone w celu zaspokojenia roszczenia ujawnionego w księdze wieczystej przed powstaniem hipoteki nie zostają nią obciążone.
Dlatego w konkretnej sytuacji należy sprawdzić księgi wieczyste oraz podstawę dokonanych wpisów.
Czy można podzielić hipotekę łączną?
Tak. Wierzyciel może podzielić hipotekę łączną pomiędzy poszczególne nieruchomości.
Szczególne zasady obowiązują m.in. przy wyodrębnieniu lokalu lub wydzieleniu nieruchomości zabudowanej domem jednorodzinnym.
Hipoteka łączna a sprzedaż jednej z nieruchomości
Nieruchomość objęta hipoteką łączną może zostać sprzedana. Zmiana właściciela nie powoduje jednak automatycznego wygaśnięcia hipoteki.
Aby sprzedać nieruchomość bez tego obciążenia, konieczne jest jej zwolnienie spod hipoteki oraz wykreślenie wpisu z księgi wieczystej.
Co hipoteka łączna oznacza dla wierzyciela?
Najważniejszą korzyścią jest szerszy zakres zabezpieczenia.
Jeżeli jedna nieruchomość nie wystarcza do zaspokojenia wierzytelności, zabezpieczenie może obejmować również pozostałe nieruchomości objęte hipoteką łączną.
Dlatego przy ocenie takiej wierzytelności znaczenie mają m.in.:
liczba nieruchomości objętych hipoteką,
ich aktualna wartość,
wysokość zabezpieczonej wierzytelności,
suma hipoteki,
pierwszeństwo poszczególnych hipotek,
inne obciążenia nieruchomości.
Hipoteka łączna a sprzedaż wierzytelności
Wierzytelność zabezpieczona hipoteką może zostać przeniesiona na inny podmiot. Co do zasady wraz z wierzytelnością na nabywcę przechodzi również hipoteka, przy czym do przelewu wierzytelności hipotecznej niezbędny jest wpis w księdze wieczystej.
Cesja to po prostu przeniesienie wierzytelności z dotychczasowego wierzyciela na nowego.
W przypadku hipoteki łącznej potencjalny nabywca powinien analizować wszystkie nieruchomości objęte zabezpieczeniem, a nie tylko jedną z nich.
Co warto sprawdzić przed zakupem takiej wierzytelności?
Element | Znaczenie | |
pokazują wpisy dotyczące poszczególnych nieruchomości | ||
Właściciele obciążonej nieruchomości | pozwalają ustalić, kto ponosi odpowiedzialność rzeczową | |
Wysokość wierzytelności | pozwala ustalić aktualną wysokość należności | |
Suma hipoteki | wyznacza górną granicę zaspokojenia z nieruchomości | |
Pierwszeństwo hipotek | wpływa na kolejność zaspokojenia wierzycieli | |
Wartość nieruchomości | pomaga ocenić realną wartość zabezpieczenia |
Suma hipoteki wyznacza górną granicę zaspokojenia wierzyciela z obciążonej nieruchomości. W jej granicach mogą mieścić się również odsetki, przyznane koszty postępowania oraz inne świadczenia uboczne wskazane w dokumencie stanowiącym podstawę wpisu hipoteki.
Hipoteka łączna – najważniejsze informacje
Jedna wierzytelność → kilka nieruchomości → jedno szersze zabezpieczenie.
Warto zapamiętać:
hipoteka łączna obejmuje kilka nieruchomości,
zabezpiecza tę samą wierzytelność,
może powstać m.in. po podziale nieruchomości lub na podstawie umowy,
wierzyciel może co do zasady wybrać nieruchomość lub nieruchomości, z których będzie dochodził zaspokojenia,
liczba zabezpieczeń nie zwiększa wysokości długu,
przy zakupie wierzytelności należy przeanalizować wszystkie nieruchomości objęte hipoteką.
FAQ
Czy jedna hipoteka może obejmować kilka nieruchomości?
Tak. Hipoteka łączna obciąża co najmniej dwie nieruchomości i zabezpiecza tę samą wierzytelność.
Czy hipoteka łączna oznacza kilka długów?
Nie. Wierzytelność pozostaje jedna. Kilka nieruchomości stanowi jej zabezpieczenie.
Czy wierzyciel może wybrać nieruchomość, z której chce dochodzić zaspokojenia?
Co do zasady tak. Wierzyciel może dochodzić zaspokojenia z jednej, kilku lub wszystkich nieruchomości objętych hipoteką łączną.
Czy hipoteka łączna może powstać po podziale nieruchomości?
Tak. Jeżeli w wyniku podziału nieruchomości powstaną odrębne nieruchomości, hipoteka co do zasady obciąża każdą z nich. Sam podział geodezyjny działki nie przesądza jeszcze, że powstały odrębne nieruchomości.
Czy można sprzedać wierzytelność zabezpieczoną hipoteką łączną?
Tak. Taka wierzytelność może być przedmiotem cesji. Przed jej nabyciem istotna jest analiza całego zabezpieczenia, w tym wszystkich nieruchomości objętych hipoteką.
