Czym jest hipoteka przymusowa i kto może ją wpisać?
Hipoteka przymusowa to forma zabezpieczenia wierzytelności, która może zostać wpisana do księgi wieczystej bez zgody właściciela nieruchomości na podstawie tytułu egzekucyjnego lub innego dokumentu uprawniającego do wpisu.
Jej celem jest zabezpieczenie spłaty długu poprzez ograniczenie możliwości swobodnego rozporządzania nieruchomością przez dłużnika.
Podstawę prawną stanowią art. 109–111 ustawy o księgach wieczystych i hipotece(Dz.U. 2023 poz. 1464 z późn. zm.).
Wpisu dokonuje sąd wieczystoksięgowy na wniosek wierzyciela, który posiada tytuł wykonawczy lub inny dokument uprawniający do wpisu, np. prawomocne orzeczenie sądu, postanowienie o zabezpieczeniu, czy decyzję administracyjną z rygorem natychmiastowej wykonalności
Czym różni się hipoteka przymusowa od umownej?
Cecha | Hipoteka umowna | Hipoteka przymusowa |
| Zgoda właściciela | wymagana | niewymagana |
| Podstawa wpisu | umowa ustanowienia hipoteki | tytuł wykonawczy lub inny dokument uprawniający do wpisu |
| Cel | zabezpieczenie kredytu | zabezpieczenie długu publicznego lub cywilnego |
| Możliwość sprzedaży nieruchomości | tak | tak, ale z obciążeniem |
| Jak wykreślić | oświadczenie banku po spłacie | oświadczenie wierzyciela lub orzeczenie sądu |
Hipoteka przymusowa „idzie za rzeczą” – przy sprzedaży obciążenie przechodzi na nowego właściciela. W sprzedaży prywatnej obciążenie co do zasady przechodzi na nabywcę, natomiast w egzekucji komorniczej – po prawomocnym przysądzeniu własności – hipoteki co do zasady wygasają, a sąd dokonuje odpowiednich wpisów w księdze wieczystej.
Jak krok po kroku wykreślić hipotekę przymusową z księgi wieczystej?
1. Ustal podstawę wpisu
Sprawdź, kto wpisał hipotekę i na jakiej podstawie (np. ZUS, urząd skarbowy, sąd).
2. Ureguluj zobowiązanie
Spłać dług lub doprowadź do uchylenia decyzji stanowiącej podstawę wpisu.
3. Przygotuj dokumenty
- oświadczenie wierzyciela o spłacie długu i wygaśnięciu zabezpieczenia lub orzeczenie sądu,
- numer księgi wieczystej i dane nieruchomości,
- potwierdzenie wniesienia opłaty sądowej 100 zł (art. 42 ust. 1 pkt 3 u.k.s.c.).
4. Złóż wniosek do sądu wieczystoksięgowego
Właściwego dla miejsca położenia nieruchomości. Wniosek może złożyć właściciel, wierzyciel lub osoba mająca interes prawny (np. spadkobierca). Wniosek składa się na formularzu KW-WPIS do sądu rejonowego właściwego dla miejsca położenia nieruchomości. Może go złożyć właściciel, wierzyciel lub pełnomocnik (np. notariusz).
5. Odbierz postanowienie o wykreśleniu
Po weryfikacji dokumentów sąd usuwa wpis z działu IV księgi wieczystej.
Czy hipoteka przymusowa wygasa automatycznie?
Nie. Hipoteka przymusowa nie wygasa automatycznie – ani z upływem czasu, ani w wyniku przedawnienia długu.
Wygasa dopiero wtedy, gdy ustanie wierzytelność, którą zabezpiecza, oraz gdy zostanie wykreślona z księgi wieczystej.
Samo przedawnienie roszczenia nie powoduje automatycznego wygaśnięcia hipoteki – wpis w księdze wieczystej nadal obowiązuje, dopóki nie zostanie usunięty w drodze odpowiedniej procedury. Wierzyciel może dochodzić więc zaspokojenia z nieruchomości, mimo przedawnienia roszczenia osobistego (art. 77 ustawy o księgach wieczystych i hipotece).
Wykreślenie hipoteki przymusowej jest możliwe wyłącznie na podstawie:
- oświadczenia wierzyciela potwierdzającego wygaśnięcie zabezpieczenia (tzw. kwit mazalny), lub
- prawomocnego orzeczenia sądu, które stwierdza brak istniejącej wierzytelności.
Przykład: Pan Tomasz otrzymał pismo z urzędu skarbowego o wpisaniu hipoteki przymusowej na jego działce z tytułu zaległości podatkowych. Po kilku miesiącach uregulował całość zobowiązania, ale hipoteka nadal widniała w księdze wieczystej. Dopiero po złożeniu wniosku o jej wykreślenie wraz z potwierdzeniem spłaty długu, sąd usunął wpis w ciągu trzech tygodni.
Ile kosztuje wykreślenie hipoteki przymusowej?
Złożenie wniosku o wykreślenie kosztuje 100 zł (art. 42 ust. 1 pkt 3 ustawy o kosztach sądowych).
Czas trwania: od kilku tygodni do kilku miesięcy – zależnie od sądu i kompletności dokumentów.
Czy hipoteka przymusowa zawsze prowadzi do licytacji nieruchomości?
Nie. Hipoteka to zabezpieczenie; egzekucja z nieruchomości to osobne postępowanie, które wierzyciel może, ale nie musi wszczynać.
W przypadku licytacji komorniczej wierzyciel hipoteczny korzysta z pierwszeństwa zaspokojenia z ceny sprzedaży nieruchomości.
Więcej o zasadach i przebiegu licytacji komorniczych przeczytasz w naszym artykule.
Jak uniknąć egzekucji z nieruchomości?
Aby zapobiec wszczęciu postępowania egzekucyjnego, warto działać szybko i świadomie:
- Reaguj na pisma otrzymywane od wierzyciela – brak odpowiedzi może pogorszyć sytuację.
- Złóż wniosek o rozłożenie długu na raty, jeśli masz trudności z jednorazową spłatą.
- Zaproponuj ugodę, aby wspólnie ustalić dogodne warunki spłaty.
- Skonsultuj się z prawnikiem lub doradcą, który pomoże wybrać najlepsze rozwiązanie.
Kiedy ZUS lub urząd skarbowy mogą wpisać hipotekę przymusową?
ZUS i urząd skarbowy mogą żądać wpisu hipoteki przymusowej na podstawie tytułu uprawniającego do wpisu (np. decyzji z rygorem natychmiastowej wykonalności lub tytułu wykonawczego po uprawomocnieniu).
Wpis taki odbywa się bez zgody właściciela i stanowi zabezpieczenie długu do czasu jego spłaty.
Hipoteka przymusowa z tytułu zaległości w ZUS
ZUS może wystąpić o wpis hipoteki przymusowej, gdy przedsiębiorca nie opłaca składek na ubezpieczenia społeczne lub zdrowotne.
Podstawą prawną jest:
- decyzja administracyjna z rygorem natychmiastowej wykonalności, lub
- tytuł wykonawczy po jej uprawomocnieniu.
Po uzyskaniu takiego tytułu, ZUS składa wniosek do sądu wieczystoksięgowego, który dokonuje wpisu w dziale IV księgi wieczystej.
Przykład: Pani Katarzyna prowadziła jednoosobową działalność i przez kilka miesięcy nie opłacała składek ZUS. Po roku ZUS złożył wniosek o wpis hipoteki przymusowej na jej mieszkaniu. Kobieta zawarła układ ratalny i uregulowała całość należności. Po złożeniu wniosku o wykreślenie wraz z zaświadczeniem z ZUS, sąd usunął hipotekę w ciągu 30 dni.
Hipoteka przymusowa ustanowiona przez urząd skarbowy
Urząd skarbowy może zabezpieczyć zaległości podatkowe – w szczególności z tytułu PIT, CIT lub VAT.
Podstawą jest decyzja administracyjna opatrzona klauzulą wykonalności.
Na jej podstawie urząd kieruje do sądu wieczystoksięgowego wniosek o wpis hipoteki przymusowej, który sąd dokonuje w dziale IV księgi wieczystej.
Przykład: Pan Marek zalegał z zapłatą podatku VAT za dwa kwartały. Urząd skarbowy wystawił tytuł wykonawczy i wpisał hipotekę przymusową na jego nieruchomości. Po spłacie całej kwoty oraz złożeniu wniosku o wykreślenie hipoteki, sąd usunął wpis w terminie 21 dni.
Jakich błędów unikać przy usuwaniu hipoteki przymusowej?
Procedura wykreślenia hipoteki z księgi wieczystej wydaje się prosta, ale w praktyce często pojawiają się błędy, które wydłużają postępowanie:
- Brak reakcji na wezwania lub pisma urzędowe.
- Niedostarczenie oświadczenia wierzyciela o wygaśnięciu zabezpieczenia.
- Wysłanie wniosku do niewłaściwego sądu rejonowego.
- Nieuiszczenie wymaganej opłaty sądowej w wysokości 100 zł.
- Niewłaściwe rozumienie różnicy między przedawnieniem a wygaśnięciem hipoteki.
Świadome podejście do tych kwestii pozwala skrócić czas całej procedury nawet o kilka tygodni.
Słownik pojęć
- Hipoteka przymusowa – wpis zabezpieczający dług w księdze wieczystej bez zgody właściciela.
- Tytuł wykonawczy – dokument uprawniający do egzekucji (np. decyzja administracyjna z rygorem, prawomocny wyrok).
- Dział IV KW – część księgi wieczystej zawierająca wpisy hipotek.
- Egzekucja z nieruchomości – postępowanie prowadzone przez komornika w celu sprzedaży majątku.
- Przedawnienie – utrata możliwości dochodzenia roszczenia wobec dłużnika, ale nie zawsze oznacza wygaśnięcie hipoteki.
FAQ: Hipoteka przymusowa – najczęstsze pytania i odpowiedzi
Jak długo trwa wykreślenie hipoteki przymusowej z księgi wieczystej?
Od kilku tygodni do kilku miesięcy – zależnie od obciążenia sądu i kompletności dokumentów. Najszybciej postępowania przebiegają przy pełnym komplecie załączników i poprawnie wniesionej opłacie.
Czy hipoteka przymusowa prowadzi zawsze do licytacji komorniczej?
Nie. Hipoteka to zabezpieczenie, a egzekucja z nieruchomości to osobne postępowanie. Licytacja następuje tylko wtedy, gdy wierzyciel złoży wniosek egzekucyjny, a dłużnik nie spłaca zobowiązania ani nie negocjuje.
Czym różni się hipoteka przymusowa od zwykłej hipoteki?
Hipoteka przymusowa jest wpisywana bez zgody właściciela – najczęściej przez sąd lub urząd w celu zabezpieczenia długu.
Jak sprawdzić, czy nieruchomość jest obciążona hipoteką przymusową?
Wystarczy pobrać odpis księgi wieczystej z portalu Ministerstwa Sprawiedliwości (ekw.ms.gov.pl). Wpisy hipotek znajdują się w dziale IV księgi.
Kto może złożyć wniosek o wykreślenie hipoteki przymusowej?
- właściciel nieruchomości,
- osoba mająca interes prawny (np. współwłaściciel, spadkobierca),
- sam wierzyciel hipoteczny.
Czy hipoteka przymusowa może być wpisana bez zgody właściciela?
Tak. Hipoteka przymusowa jest wpisywana przez sąd wieczystoksięgowy na wniosek wierzyciela, który posiada tytuł wykonawczy (np. decyzję administracyjną z rygorem lub prawomocny wyrok). Zgoda właściciela nie jest wymagana.
Jakie instytucje mogą wpisać hipotekę przymusową?
Wniosek o wpis mogą złożyć m.in. ZUS, urząd skarbowy, bank, wspólnota mieszkaniowa lub inny wierzyciel mający tytuł wykonawczy. Nie jest to instrument zarezerwowany wyłącznie dla organów publicznych.
Jakie skutki ma wpis hipoteki przymusowej do księgi wieczystej?
Właściciel traci pełną swobodę dysponowania nieruchomością – sprzedaż jest możliwa, ale obciążenie przechodzi na nabywcę. Wierzyciel może dochodzić zaspokojenia z nieruchomości, nawet po przedawnieniu roszczenia osobistego (art. 77 u.k.w.h.).
Czy można sprzedać nieruchomość z hipoteką przymusową?
Tak, ale hipoteka przechodzi na nabywcę. Nowy właściciel nabywa nieruchomość z obciążeniem, dlatego w praktyce sprzedaż często poprzedza spłata długu i wykreślenie hipoteki.
Co zrobić, jeśli sąd odrzuci wniosek o wykreślenie hipoteki?
Należy poprawić braki formalne wskazane w uzasadnieniu – często chodzi o brak załączonego oświadczenia wierzyciela lub błędny numer księgi.
Czy przedawnienie długu usuwa hipotekę przymusową?
Nie. Zgodnie z art. 77 u.k.w.h. wierzyciel nadal może dochodzić zaspokojenia z nieruchomości, mimo przedawnienia roszczenia osobistego.
Ile kosztuje wykreślenie hipoteki przymusowej?
Opłata sądowa za wykreślenie hipoteki przymusowej wynosi 100 zł (art. 42 ust. 1 pkt 3 ustawy o kosztach sądowych w sprawach cywilnych).