Ze względu na duże zainteresowanie alternatywnymi formami kupna nieruchomości takimi jak: kupno przez sprzedaż kontrolowaną, podczas licytacji komorniczej, przetargu syndyka lub wierzytelności zabezpieczonej hipotecznie wiele osób zastanawia się, czy możliwe jest kupno nieruchomości zadłużonej z obciążeniami wpisanymi w księdze wieczystej. Odpowiedź brzmi tak – jest możliwe. Z czym wiąże się taki zakup? Odpowiadamy…

Zadłużenie nieruchomości wpisane w księdze wieczystej nie skutkuje zakazem jej zbycia, a przede wszystkim koniecznością spłaty wierzycieli. Zadłużenia, jakie mogą być ujawnione w księdze wieczystej, to z reguły hipoteki ustanowione jako zabezpieczenie spłaty kredytów hipotecznych. Często także hipoteki ustanowione są jako zabezpieczenie zobowiązań, w tym kredytów hipotecznych lub hipotek przymusowych (np. na rzecz ZUS lub urzędu skarbowego).

Czy kupno zadłużonej nieruchomości jest bezpieczne?

Kupno nieruchomości obciążonej zadłużeniami może być bezpieczne, o ile transakcja jest odpowiednio przygotowana i zweryfikowana. Przede wszystkim trzeba zadbać o:

• w wielu przypadkach konieczne jest pozyskanie zgód wierzycieli ujawnionych w księdze wieczystej;
• sprawdzić, czy nie ma wpisu o umorzonym postępowaniu komornika i pozyskać odpowiednie dokumenty – w księdze wieczystej często ujawnione są wpisy o toczącym się postępowaniu, które jest umorzone. W takiej sytuacji należy pozyskać od komornika dokumenty, które są podstawą do wykreślenia wpisów bez konieczności spłaty zadłużenia.
   

Czy kupując nieruchomość zadłużoną przejmuję długi właściciela?

Jeżeli interesuje nas nieruchomość, która jest obciążona długami, to najbezpieczniej jest ją nabyć wyłącznie za zgodą wierzycieli. Zgoda (tzw. promesa) istotnie ogranicza ryzyko związane z transakcją, pod warunkiem spełnienia określonych w niej warunków. Wystawiając tzw. promesę wierzyciele oświadczają, że po dokonaniu ustalonej wpłaty, w określonym terminie zezwolą nabywcy na wykreślenie z księgi wieczystej np. hipotek. Promesa ma charakter zobowiązujący dla wierzyciela, który ją wystawił. Co do zasady wierzyciel jest związany treścią promesy, o ile wszystkie jej warunki zostaną prawidłowo spełnione. Jeżeli nabędziemy nieruchomość, po spłacie zobowiązań i wykreśleniu zabezpieczeń nie przejmiemy zadłużeń związanych z nieruchomością.

Warto pamiętać, że hipoteka jest związana z nieruchomością, a nie z jej właścicielem – dlatego w przypadku braku spłaty może obciążać również nowego nabywcę

Co mogę zyskać kupując zadłużoną nieruchomość?

Często taka opcja kupna okazuje się być o wiele bardziej korzystna finansowo i możemy pozyskać nieruchomość w atrakcyjnej cenie, mimo konieczności spłaty zobowiązań wynikających z obciążenia nieruchomości. Zakup wymaga od nas większego zaangażowania oraz dopilnowania spraw formalnych, ale może okazać się dobrą alternatywą dla wysokich cen nieruchomości na rynku pierwotnym lub wtórnym.