Co to jest wierzytelność zabezpieczona hipoteką?
Wierzytelność zabezpieczona hipoteką to prawo wierzyciela do żądania spłaty długu (np. z tytułu kredytu lub pożyczki), którego wykonanie jest zabezpieczone wpisem hipoteki w księdze wieczystej nieruchomości.
Oznacza to, że jeśli dłużnik nie spłaca zobowiązania, wierzyciel ma prawo dochodzić zapłaty bezpośrednio z tej nieruchomości, w granicach określonych przez prawo i kolejność wpisów hipotecznych.
Innymi słowy – wierzytelność hipoteczna to dług chroniony majątkiem dłużnika, a nie tylko jego osobistą odpowiedzialnością.
Dzięki temu stanowi stabilne i zbywalne prawo majątkowe, które można sprzedać, kupić lub przenieść na inny podmiot (poprzez cesję).
Jeżeli chcesz dowiedzieć się więcej o wierzytelnościach zabezpieczonych hipotecznie, zapoznaj się z artykułem.
Jak krok po kroku kupić wierzytelność hipoteczną?
Krok 1: Wybór i wstępna analiza oferty
Należy sprawdzić trzy rzeczy:
- wysokość długu (kapitał, odsetki, koszty zasądzone),
- rodzaj i kolejność zabezpieczenia (hipoteka umowna/przymusowa; czy są wcześniejsze hipoteki),
- cenę sprzedaży i status dłużnika (czy dług jest wymagalny, czy toczy się egzekucja/sąd).
Przykład: Przykład: Wierzytelność o wartości 300 000 zł oferowana za 180 000 zł, z hipoteką pierwszorzędną, może być atrakcyjna – jeśli dokumentacja to potwierdzi.
Na stronie kuphipoteke.pl znajdziesz oferty wierzytelności zabezpieczone hipotecznie.
Krok 2: Sprawdzenie dokumentacji (due diligence)
Co to jest NDA (umowa o poufności)?
NDA to skrót od angielskiego Non-Disclosure Agreement, czyli umowa o zachowaniu poufności.
To dokument podpisywany między stronami jeszcze przed udostępnieniem szczegółowych danych o wierzytelności, dłużniku czy nieruchomości. Jej celem jest ochrona informacji przekazywanych podczas negocjacji.
Po podpisaniu NDA poproś o:
- umowę źródłową i aneksy (sprawdź zakaz cesji/pactum de non cedendo),
- dowody wymagalności (wypowiedzenie, wyrok),
- odpis księgi wieczystej (dział II – właściciel; dział III – ostrzeżenia; dział IV – hipoteki),
- potwierdzenie salda (kapitał, odsetki, koszty),
Nawet przy przedawnieniu roszczenia osobistego, hipoteka dalej „niesie” roszczenie główne wobec nieruchomości; świadczenia uboczne po przedawnieniu nie są chronione.
Przykład: Roszczenie z 2012 r., brak spłat od lat. Okazało się, że kapitał można dochodzić z nieruchomości, ale odsetki po dacie przedawnienia – już nie. To zmienia kalkulację ceny.
Jeżeli chcesz dowiedzieć się jak czytać księgę wieczystą, zapoznaj się z artykułem.
Krok 3: Negocjacja warunków
Ustal:
- cenę i sposób płatności (przelew, depozyt notarialny),
- termin cesji i przekazania dokumentów,
- sposób zawiadomienia dłużnika (najlepiej listem od cedenta z potwierdzeniem doręczenia),
- ewentualne oświadczenia i zapewnienia (brak sporów co do wierzytelności, wysokości salda, braku wcześniejszych cesji).
Krok 4: Zawarcie umowy cesji wierzytelności
- Wystarczy forma pisemna dla ważności cesji, ale poświadczenie notarialne podpisów jest praktyczne – to podstawa wpisu w KW.
- Pamiętaj o przeniesieniu dokumentów (umowa, wypowiedzenie, tytuł wykonawczy, korespondencja, zestawienia sald).
- Dla porządku dodaj klauzulę o wydaniu oryginałów w terminie (np. 7 dni).
Jeżeli chcesz dowiedzieć się więcej o umowie cesji wierzytelności, zapoznaj się z artykułem.
Krok 5: Wpis w księdze wieczystej i zawiadomienia
- Złóż wniosek do sądu wieczystoksięgowego o ujawnienie nowego wierzyciela w dziale IV KW, dołącz umowę cesji z poświadczeniem podpisów.
- Po nowelizacjach wprost wskazano, że do skutecznego przelewu wierzytelności hipotecznej niezbędny jest wpis w księdze wieczystej – to dziś standard interpretacyjny praktyki.
- Zawiadom dłużnika o cesji (do czasu zawiadomienia zapłata do cedenta może zwolnić dłużnika względem Ciebie).
Gdy posiadasz numer księgi wieczystej możesz sprawdzić jej aktualną treść na stronie Elektroniczne Księgi Wieczyste.
Krok 6: Dochodzenie należności
Po wpisie do księgi wieczystej:
- spróbuj ugodowo (harmonogram spłat, dyskonto przy szybkiej spłacie),
- albo sądowo/egzekucyjnie (pozew, klauzula, komornik, licytacja).
Jeśli egzekucja już trwa – dołącz się jako nowy wierzyciel hipoteczny i pilnuj kolejności zaspokojenia.
Przykład: Kupujący nabył wierzytelność z egzekucją w toku. Dzięki wpisowi w KW i dołączeniu do postępowania odzyskał należność w ciągu 9 miesięcy.
Jakie są wymogi prawne przy zakupie wierzytelności hipotecznej?
- Podstawa: umowa cesji (zgoda dłużnika co do zasady nie jest wymagana – chyba że umowa źródłowa jej wymaga).
- Forma: pisemna wystarczy, ale poświadczenie notarialne ułatwia wpis do KW.
- Wpis w KW: ujawnienie nowego wierzyciela w dziale IV – wpis wymagany do skutecznego przelewu wierzytelności hipotecznej.
- Przedawnienie: nie niweczy możliwości zaspokojenia z nieruchomości (z wyłączeniem świadczeń ubocznych).
Wymogi prawne przy zakupie wierzytelności hipotecznej (tabelka)
Aspekt | Co musisz wiedzieć |
| Podstawa prawna | Umowa cesji – zgoda dłużnika nie jest wymagana, chyba że zakazuje tego umowa źródłowa |
| Forma | Pisemna (zwykle z poświadczeniem notarialnym) |
| Wpis w KW | Obowiązkowy dla skuteczności cesji |
| Przedawnienie | Nie wyklucza zaspokojenia z nieruchomości (bez świadczeń ubocznych) |
Jakie są koszty związane z zakupem wierzytelności hipotecznej?
Oprócz ceny zakupu należy uwzględnić:
- Podatek PCC – 1% wartości wierzytelności (chyba że transakcja podlega VAT),
- Opłaty notarialne – za poświadczenie podpisów,
- Opłaty sądowe – za wpis do księgi wieczystej i ewentualne postępowania sądowe,
- Koszty egzekucji – zaliczki dla komornika, prowizje, koszty licytacji,
- Obsługa prawna – warto skorzystać z kancelarii specjalizującej się w windykacji lub cesjach wierzytelności.
Przykład kalkulacji (orientacyjny):
Cena cesji 180 000 zł → PCC 1% = 1 800 zł + notariusz (np. 300–600 zł) + wpis KW (opłata stała) + ewentualne zaliczki w egzekucji.
Ryzyka prawne
Kupno wierzytelności zabezpieczonej hipoteką wiąże się z określonymi ryzykami prawnymi, które warto przeanalizować przed podjęciem decyzji inwestycyjnej.
| Typ ryzyka | Opis | Jak je ograniczyć |
|---|---|---|
| Przedawnienie roszczenia | Jeżeli od terminu wymagalności upłynęło więcej niż 6 lat (lub 3 lata w przypadku roszczeń gospodarczych), dłużnik może skutecznie podnieść zarzut przedawnienia. | Zweryfikuj datę ostatniej czynności egzekucyjnej i podstawę roszczenia (np. wyrok, nakaz zapłaty). |
| Bezskuteczność cesji (pactum de non cedendo) | Niektóre umowy między pierwotnym wierzycielem a dłużnikiem zawierają zakaz cesji wierzytelności. | Przeanalizuj treść umowy źródłowej lub dokumenty bankowe. |
| Hipoteka wygasła | Wierzytelność została już spłacona, ale wpis w KW nie został jeszcze wykreślony. | Złóż wniosek o aktualizację KW lub poproś o potwierdzenie stanu długu. |
| Nieaktualne dane w KW | Właściciel nieruchomości zmienił się, ale nie dokonano ujawnienia w KW. | Sprawdź dział II i „wzmianki” KW — wskażą, czy złożono wniosek o zmianę. |
| Inne obciążenia | Na nieruchomości mogą istnieć wcześniejsze hipoteki o wyższej randze. | Zweryfikuj rangi hipotek i ich kwoty w dziale IV KW. |
Gdzie szukać wierzytelności hipotecznych na sprzedaż?
Wierzytelności można znaleźć m.in. na:
- portale online (np. kuphipoteke.pl),
- u syndyków masy upadłości,
- wśród funduszy i firm specjalizujących się w obrocie wierzytelnościami.
Podsumowanie
Kupno wierzytelności hipotecznej to proces o jasno określonych etapach:
selekcja → analiza → cesja → wpis w KW → dochodzenie.
Dobrze przeprowadzona transakcja to nie przypadek, lecz efekt wiedzy, procedur i kontroli ryzyka.
FAQ: Kupno wierzytelności hipotecznej – najczęstsze pytania
Co dokładnie kupuję – dług czy mieszkanie?
Kupujesz wierzytelność (roszczenie o zapłatę) zabezpieczoną hipoteką. Nieruchomość pozostaje własnością dłużnika; hipoteka daje Ci prawo zaspokojenia z tej nieruchomości w pierwszej kolejności zgodnie z wpisem.
Czy po przedawnieniu długu hipoteka „dalej działa”?
Tak, możesz dochodzić kapitału z nieruchomości mimo przedawnienia roszczenia osobistego; nie dotyczy to świadczeń ubocznych (np. odsetek po dacie przedawnienia).
Czy do cesji potrzebna jest zgoda dłużnika?
Z reguły nie. Wyjątek: umowa źródłowa może zawierać zakaz cesji – wtedy trzeba go respektować albo uzyskać zgodę.
Czy muszę przepisać hipotekę w księdze wieczystej?
Musisz ujawnić zmianę wierzyciela w dziale IV KW. Obecne brzmienie przepisów wskazuje, że do skutecznego przelewu wierzytelności hipotecznej niezbędny jest wpis.
Jak sprawdzić ważność hipoteki?
Sprawdź dział IV księgi wieczystej – tam znajduje się wpis hipoteki. Jeśli wierzytelność nie została w całości spłacona, a wpis jest aktualny, hipoteka pozostaje ważna.
Jak zawiadomić dłużnika o cesji?
Najlepiej pismem od cedenta (sprzedającego) i Twoim pismem – listem poleconym z potwierdzeniem odbioru. Do czasu zawiadomienia zapłata do cedenta może zwolnić dłużnika względem Ciebie.
Jakie są typowe koszty poza ceną i PCC?
Poświadczenie notarialne podpisów, opłata za wpis w KW, możliwe koszty egzekucji (zaliczki dla komornika, ogłoszenia), honorarium prawnika.
Co sprawdzić w księdze wieczystej?
Dział II (kto jest właścicielem), III (wzmianki, roszczenia, egzekucje), IV (rodzaj i kolejność hipotek, suma hipoteki).
Upewnij się, że „Twoja” hipoteka jest właściwie opisana i nie jest „za” innymi wysokimi wpisami.
Aktualną treść księgi wieczystej możesz sprawdzić na stronie Elektroniczne Księgi Wieczyste.
Czy mogę kupić wierzytelność z hipoteką przymusową?
Tak – i możesz ujawnić zmianę wierzyciela również przy takiej hipotece.
Więcej informacji o zmianie wierzyciela przy hipotece o charakterze przymusowym dowiesz się w tym artykule.