Jak kupić wierzytelność zabezpieczoną hipoteką? Praktyczny przewodnik krok po kroku

Co to jest wierzytelność zabezpieczona hipoteką?

Wierzytelność zabezpieczona hipoteką to prawo wierzyciela do żądania spłaty długu (np. z tytułu kredytu lub pożyczki), którego wykonanie jest zabezpieczone wpisem hipoteki w księdze wieczystej nieruchomości.

Oznacza to, że jeśli dłużnik nie spłaca zobowiązania, wierzyciel ma prawo dochodzić zapłaty bezpośrednio z tej nieruchomości, w granicach określonych przez prawo i kolejność wpisów hipotecznych.

Innymi słowy – wierzytelność hipoteczna to dług chroniony majątkiem dłużnika, a nie tylko jego osobistą odpowiedzialnością.
Dzięki temu stanowi stabilne i zbywalne prawo majątkowe, które można sprzedać, kupić lub przenieść na inny podmiot (poprzez cesję).

Jeżeli chcesz dowiedzieć się więcej o wierzytelnościach zabezpieczonych hipotecznie, zapoznaj się z artykułem. 

Jak krok po kroku kupić wierzytelność hipoteczną?

Krok 1: Wybór i wstępna analiza oferty

Na początku należy dokładnie przeanalizować ofertę zakupu:

• wysokość długu (kapitał, odsetki, koszty zasądzone),
• rodzaj i kolejność zabezpieczenia (hipoteka umowna/przymusowa; czy są wcześniejsze hipoteki),
• cenę sprzedaży i status dłużnika (czy dług jest wymagalny, czy toczy się egzekucja/sąd),
• stan zabezpieczenia - potwierdź wartość i stan prawny zabezpieczenia, w tym na przykład dostęp do drogi publicznej, służebności, roszczenia osób trzecich.

Przykład: Przykład: Wierzytelność o wartości 300 000 zł oferowana za 180 000 zł, z hipoteką pierwszorzędną, może być atrakcyjna – jeśli dokumentacja to potwierdzi.

Na stronie kuphipoteke.pl znajdziesz oferty wierzytelności zabezpieczone hipotecznie.

Krok 2: Sprawdzenie dokumentacji (due diligence)

Co to jest NDA (umowa o poufności)?

NDA to skrót od angielskiego Non-Disclosure Agreement, czyli umowa o zachowaniu poufności.

To dokument podpisywany między stronami jeszcze przed udostępnieniem szczegółowych danych o wierzytelności, dłużniku czy nieruchomości. Jej celem jest ochrona informacji przekazywanych podczas negocjacji.

Po podpisaniu NDA poproś m.in o:

• umowę źródłową i aneksy (sprawdź zakaz cesji/pactum de non cedendo),
• dowody wymagalności (wypowiedzenie, wyrok),
• odpis księgi wieczystej (dział II – właściciel; dział III – ostrzeżenia; dział IV – hipoteki),
• potwierdzenie salda (kapitał, odsetki, koszty),

Nawet przy przedawnieniu roszczenia osobistego, hipoteka co do zasady dalej „niesie” roszczenie główne wobec nieruchomości; świadczenia uboczne po przedawnieniu nie są chronione.

Przykład: Kiedy pan Marek, trafił na ofertę wierzytelności hipotecznej o wartości 420 000 zł, wielu ją odrzuciło. Dłużnik nie płacił od 8 lat, a nieruchomość była zadłużona na rzecz dwóch banków.

Z pomocą analizy due diligence ustalono jednak, że hipoteka pierwszego banku została już spłacona – tylko nie wykreślono jej z KW. Po dokonaniu cesji i uzupełnieniu wpisu, Marek odzyskał 83% należności w ciągu 10 miesięcy.

Jeżeli chcesz dowiedzieć się jak czytać księgę wieczystą, zapoznaj się z artykułem. 

Krok 3: Negocjacja warunków

Ustal:

• cenę i sposób płatności (przelew, depozyt notarialny),
• termin cesji i przekazania dokumentów,
• sposób zawiadomienia dłużnika (najlepiej listem od cedenta z potwierdzeniem doręczenia),
• ewentualne oświadczenia i zapewnienia (brak sporów co do wierzytelności, wysokości salda, braku wcześniejszych cesji).

Krok 4: Zawarcie umowy cesji wierzytelności

Umowa cesji powinna zawierać:

• Wystarczy forma pisemna dla ważności cesji, ale poświadczenie notarialne podpisów jest praktyczne – to podstawa wpisu w KW.
• Pamiętaj o przeniesieniu dokumentów (umowa, wypowiedzenie, tytuł wykonawczy, korespondencja, zestawienia sald).
• Dla porządku dodaj klauzulę o wydaniu oryginałów w terminie (np. 7 dni).

Uwaga: Cesja wierzytelności hipotecznej wymaga formy pisemnej, jednak dla skuteczności wobec osób trzecich niezbędny jest wpis w księdze wieczystej. To właśnie wpis przesądza o możliwości egzekucji z nieruchomości.

Jeżeli chcesz dowiedzieć się więcej o umowie cesji wierzytelności, zapoznaj się z artykułem. 

Krok 5: Wpis w księdze wieczystej i zawiadomienia

• Złóż wniosek do sądu wieczystoksięgowego o ujawnienie nowego wierzyciela w dziale IV KW, dołącz umowę cesji z poświadczeniem podpisów.
• Po nowelizacjach wprost wskazano, że do skutecznego przelewu wierzytelności hipotecznej niezbędny jest wpis w księdze wieczystej – to dziś standard interpretacyjny praktyki.
• Zawiadom dłużnika o cesji (do czasu zawiadomienia zapłata do cedenta może zwolnić dłużnika względem Ciebie).

Gdy posiadasz numer księgi wieczystej możesz sprawdzić jej aktualną treść na stronie Elektroniczne Księgi Wieczyste. 

Krok 6: Dochodzenie należności

Po wpisie do księgi wieczystej:

• spróbuj ugodowo (harmonogram spłat, dyskonto przy szybkiej spłacie),
• albo sądowo/egzekucyjnie (pozew, klauzula, komornik, licytacja).

Jeśli egzekucja już trwa – dołącz się jako nowy wierzyciel hipoteczny i pilnuj kolejności zaspokojenia.

Przykład: W 2023 roku jeden z funduszy rodzinnych kupił portfel 12 wierzytelności hipotecznych o łącznej wartości 9,5 mln zł. Początkowo planował szybki zysk przez sprzedaż nieruchomości po przejęciu.

Zespół analityków zasugerował jednak inne podejście – zamiast egzekucji, ugody z dłużnikami i restrukturyzację spłat. Efekt? 60% portfela zaczęło regularnie generować gotówkę w ciągu pół roku.

Dzięki temu fundusz nie tylko zwiększył stopę zwrotu, ale też zyskał reputację inwestora odpowiedzialnego społecznie.

Jakie są wymogi prawne przy zakupie wierzytelności hipotecznej?

• Podstawa: umowa cesji (zgoda dłużnika co do zasady nie jest wymagana – chyba że umowa źródłowa jej wymaga).
• Forma: pisemna wystarczy, ale poświadczenie notarialne ułatwia wpis do KW.
• Wpis w KW: ujawnienie nowego wierzyciela w dziale IV – wpis wymagany do skutecznego przelewu wierzytelności hipotecznej.
• Przedawnienie: nie niweczy możliwości zaspokojenia z nieruchomości (z wyłączeniem świadczeń ubocznych).

Wymogi prawne przy zakupie wierzytelności hipotecznej (tabelka)

Jakie są koszty związane z zakupem wierzytelności hipotecznej?

Oprócz ceny zakupu należy uwzględnić:

• Podatek PCC – 1% wartości wierzytelności (chyba że transakcja podlega VAT),
• Opłaty notarialne – za poświadczenie podpisów,
• Opłaty sądowe – za wpis do księgi wieczystej i ewentualne postępowania sądowe,
• Koszty egzekucji – zaliczki dla komornika, prowizje, koszty licytacji,
• Obsługa prawna – warto skorzystać z kancelarii specjalizującej się w windykacji lub cesjach wierzytelności.
• Koszty nieprzewidziane – np. wycena nieruchomości, magazynowanie akt, koszty utrzymania nieruchomości.

Przykład kalkulacji (orientacyjny):
Cena cesji 180 000 zł → PCC 1% = 1 800 zł + notariusz (np. 300–600 zł) + wpis KW (opłata stała) + ewentualne zaliczki w egzekucji. 

Ryzyka prawne

Kupno wierzytelności zabezpieczonej hipoteką wiąże się z określonymi ryzykami prawnymi, które warto przeanalizować przed podjęciem decyzji inwestycyjnej.

Gdzie szukać wierzytelności hipotecznych na sprzedaż?

Wierzytelności można znaleźć m.in. na: 

• portale online (np. kuphipoteke.pl),
• u syndyków masy upadłości,
• wśród funduszy i firm specjalizujących się w obrocie wierzytelnościami. 

Checklist przed zakupem wierzytelności:

Przed podpisaniem umowy przejdź przez krótką listę kontrolną:

1. Sprawdź wpis hipoteki w KW i kolejność wierzycieli.
2. Oceń stan prawny nieruchomości – dostęp, służebności, obciążenia.
3. Potwierdź, że wierzytelność jest wymagalna i nieprzedawniona.
4. Zweryfikuj, czy umowa źródłowa nie zawiera zakazu cesji.
5. Oszacuj realny czas i koszt windykacji.
6. Ustal formę i termin płatności oraz zabezpieczenie transakcji.

Typowe błędy popełniane przy zakupie wierzytelności:

1. Zakup wierzytelności bez analizy KW lub dokumentacji źródłowej.
2. Nieuwzględnienie kosztów egzekucji i opóźnień w odzyskaniu środków.
3. Ignorowanie zmian w prawie lub błędna interpretacja skutków przedawnienia.
4. Brak klauzul gwarancyjnych w umowie cesji.
5. Niedoszacowanie wartości zabezpieczenia – zwłaszcza przy nieruchomościach o ograniczonym dostępie lub wadach prawnych.

FAQ: Kupno wierzytelności hipotecznej – najczęstsze pytania

Co dokładnie kupuję – dług czy mieszkanie?

Kupujesz wierzytelność (roszczenie o zapłatę) zabezpieczoną hipoteką. Nieruchomość pozostaje własnością dłużnika; hipoteka daje Ci prawo zaspokojenia z tej nieruchomości w pierwszej kolejności zgodnie z wpisem.

Czy po przedawnieniu długu hipoteka „dalej działa”?

Tak, możesz dochodzić kapitału z nieruchomości mimo przedawnienia roszczenia osobistego; nie dotyczy to świadczeń ubocznych (np. odsetek po dacie przedawnienia).

Czy do cesji potrzebna jest zgoda dłużnika?

Z reguły nie. Wyjątek: umowa źródłowa może zawierać zakaz cesji – wtedy trzeba go respektować albo uzyskać zgodę. 

Czy muszę przepisać hipotekę w księdze wieczystej?

Musisz ujawnić zmianę wierzyciela w dziale IV KW. Obecne brzmienie przepisów wskazuje, że do skutecznego przelewu wierzytelności hipotecznej niezbędny jest wpis. 

Jak sprawdzić ważność hipoteki?

Sprawdź dział IV księgi wieczystej – tam znajduje się wpis hipoteki. Jeśli wierzytelność nie została w całości spłacona, a wpis jest aktualny, hipoteka pozostaje ważna.

Jak zawiadomić dłużnika o cesji?

Najlepiej pismem od cedenta (sprzedającego) i Twoim pismem – listem poleconym z potwierdzeniem odbioru. Do czasu zawiadomienia zapłata do cedenta może zwolnić dłużnika względem Ciebie.

Jakie są typowe koszty poza ceną i PCC?

Poświadczenie notarialne podpisów, opłata za wpis w KW, możliwe koszty egzekucji (zaliczki dla komornika, ogłoszenia), honorarium prawnika. 

Co sprawdzić w księdze wieczystej?

Dział II (kto jest właścicielem), III (wzmianki, roszczenia, egzekucje), IV (rodzaj i kolejność hipotek, suma hipoteki). 

Upewnij się, że „Twoja” hipoteka jest właściwie opisana i nie jest „za” innymi wysokimi wpisami.

Aktualną treść księgi wieczystej możesz sprawdzić na stronie Elektroniczne Księgi Wieczyste.

Czy mogę kupić wierzytelność z hipoteką przymusową?

Tak – i możesz ujawnić zmianę wierzyciela również przy takiej hipotece. 

Więcej informacji o zmianie wierzyciela przy hipotece o charakterze przymusowym dowiesz się w tym artykule.