Subintabulat to używane w języku prawniczym określenie hipoteki na wierzytelności hipotecznej, czyli hipoteki ustanowionej na wierzytelności, która sama jest zabezpieczona hipoteką. Możliwość obciążenia hipoteką wierzytelności zabezpieczonej hipotecznie przewiduje art. 65 ust. 2 pkt 3 ustawy o księgach wieczystych i hipotece. Bezpośrednim przedmiotem obciążenia nie jest więc nieruchomość, lecz wierzytelność przysługująca wierzycielowi hipotecznemu.
Jak działa subintabulat?
Przedmiotem subintabulatu jest wierzytelność hipoteczna, a nie bezpośrednio nieruchomość. Do powstania hipoteki na wierzytelności hipotecznej konieczny jest wpis w księdze wieczystej prowadzonej dla nieruchomości, na której ustanowiono hipotekę zabezpieczającą obciążaną wierzytelność. Wynika to z art. 67 ustawy o księgach wieczystych i hipotece, zgodnie z którym do powstania hipoteki niezbędny jest wpis w księdze wieczystej.
Działanie subintabulatu można przedstawić na prostym przykładzie.
Wierzyciel A posiada wierzytelność wobec dłużnika B. Spłata tej wierzytelności jest zabezpieczona hipoteką na nieruchomości. Oznacza to, że A jest wierzycielem hipotecznym. Jednocześnie C posiada wierzytelność wobec A. Aby zabezpieczyć jej spłatę, A ustanawia na rzecz C hipotekę na swojej wierzytelności hipotecznej wobec B. C staje się wówczas wierzycielem subintabulowanym.
W tej konstrukcji występują zatem:
- wierzytelność A wobec B,
- hipoteka na nieruchomości zabezpieczająca wierzytelność A wobec B, nazywana dalej dla uproszczenia hipoteką podstawową,
- wierzytelność C wobec A,
- subintabulat zabezpieczający wierzytelność C poprzez obciążenie wierzytelności przysługującej A wobec B.
Subintabulat nie powoduje zmiany wierzyciela. Wierzytelność wobec B nadal przysługuje A, ale zostaje obciążona hipoteką na rzecz C. C uzyskuje w ten sposób zabezpieczenie swojej wierzytelności wobec A.
Subintabulat a hipoteka na nieruchomości i cesja wierzytelności
Subintabulat należy odróżnić od hipoteki ustanowionej bezpośrednio na nieruchomości oraz od cesji wierzytelności. W każdym z tych przypadków inny jest przedmiot obciążenia oraz zakres praw przysługujących wierzycielowi.
Konstrukcja | Na czym polega? |
Hipoteka na nieruchomości | Nieruchomość zostaje obciążona w celu zabezpieczenia określonej wierzytelności. |
Subintabulat | Hipoteką zostaje obciążona wierzytelność, która sama jest zabezpieczona hipoteką na nieruchomości. |
Cesja wierzytelności | Wierzytelność zostaje przeniesiona z dotychczasowego wierzyciela na nabywcę. |
W przypadku cesji nabywca staje się nowym wierzycielem. Przy subintabulacie wierzytelność nadal przysługuje dotychczasowemu wierzycielowi, ale zostaje obciążona na rzecz wierzyciela subintabulowanego.
Subintabulat nie powoduje również przeniesienia własności nieruchomości. Wierzyciel subintabulowany nie staje się jej właścicielem, lecz uzyskuje zabezpieczenie na wierzytelności hipotecznej.
Jakie uprawnienia daje subintabulat?
Zakres uprawnień wierzyciela subintabulowanego zależy przede wszystkim od tego, czy wymagalne są obie wierzytelności, czyli:
- wierzytelność zabezpieczona subintabulatem, przysługująca C wobec A,
- obciążona wierzytelność hipoteczna, przysługująca A wobec B.
Jeżeli obie wierzytelności są wymagalne, wierzyciel subintabulowany może żądać zapłaty bezpośrednio od dłużnika obciążonej wierzytelności. W przedstawionym wcześniej przykładzie oznacza to, że C może dochodzić zapłaty od B. Może również dochodzić zaspokojenia z nieruchomości obciążonej hipoteką podstawową.
Przepisy określają także, w jaki sposób dłużnik powinien spełnić świadczenie wynikające z obciążonej wierzytelności. Do wysokości sumy subintabulatu zapłata może zostać skutecznie dokonana na rzecz wierzyciela subintabulowanego, jeżeli jego wierzytelność została stwierdzona tytułem wykonawczym. W pozostałych przypadkach odpowiednią kwotę należy złożyć do depozytu sądowego.
Jeżeli właściciel nieruchomości dokona zapłaty na rzecz wierzyciela subintabulowanego, hipoteka ustanowiona na nieruchomości wygasa do wysokości zapłaconej kwoty. Subintabulat wpływa więc nie tylko na relację między dotychczasowym wierzycielem a wierzycielem subintabulowanym. Ma również znaczenie dla dłużnika, ponieważ określa, komu i na jakich zasadach może on skutecznie zapłacić należność.
Czego subintabulat nie oznacza?
Ujawnienie subintabulatu nie oznacza, że wierzyciel subintabulowany:
staje się właścicielem nieruchomości,
automatycznie przejmuje obciążoną wierzytelność,
zastępuje dotychczasowego wierzyciela na zasadach właściwych dla cesji,
może w każdej sytuacji żądać bezpośredniej zapłaty od dłużnika obciążonej wierzytelności.
Możliwość dochodzenia zapłaty bezpośrednio od dłużnika lub zaspokojenia z nieruchomości zależy od spełnienia warunków określonych w przepisach, w szczególności od wymagalności obu wierzytelności.
Co subintabulat oznacza dla nabywcy wierzytelności?
Obecność subintabulatu powinna zostać uwzględniona podczas analizy wierzytelności zabezpieczonej hipotecznie. Nabycie wierzytelności nie powoduje automatycznego wygaśnięcia ani wykreślenia tego obciążenia.
Przed podjęciem decyzji o zakupie należy sprawdzić:
- która wierzytelność hipoteczna została obciążona,
- kto jest wierzycielem subintabulowanym,
- jaką wierzytelność zabezpiecza subintabulat,
- do jakiej sumy ustanowiono subintabulat,
- czy obciążona wierzytelność hipoteczna oraz wierzytelność zabezpieczona subintabulatem są wymagalne,
- jakie jest pierwszeństwo hipoteki podstawowej względem pozostałych hipotek i obciążeń ujawnionych w księdze wieczystej,
- czy na wierzytelności ustanowiono więcej niż jeden subintabulat i jakie jest pierwszeństwo poszczególnych wpisów,
- czy dokonano spłat wpływających na wysokość wierzytelności lub zakres zabezpieczenia,
- czy istnieją podstawy do zmiany albo wykreślenia subintabulatu.
Samo porównanie salda wierzytelności z wartością nieruchomości nie wystarczy do przeprowadzenia pełnej analizy. Należy zbadać treść księgi wieczystej, dokumenty stanowiące podstawę wpisu subintabulatu oraz informacje dotyczące wierzytelności zabezpieczonej tym wpisem.
Gdzie można znaleźć informację o subintabulacie?
Informacji o subintabulacie należy szukać w dziale IV księgi wieczystej prowadzonej dla nieruchomości, na której ustanowiono hipotekę zabezpieczającą obciążoną wierzytelność.
Warto sprawdzić między innymi:
oznaczenie hipoteki, na której wierzytelności ustanowiono subintabulat,
dane wierzyciela subintabulowanego,
sumę hipoteki na wierzytelności hipotecznej,
oznaczenie zabezpieczonej wierzytelności,
pierwszeństwo wpisów,
ewentualne wzmianki o złożonych wnioskach.
Treść księgi wieczystej może jednak nie wystarczyć do pełnego odtworzenia relacji pomiędzy uczestnikami. Niekiedy konieczne jest również zbadanie umowy albo innych dokumentów będących podstawą ustanowienia i wpisania hipoteki.
FAQ – najczęściej zadawane pytania o subintabulat
Co to jest subintabulat?
Subintabulat to hipoteka ustanowiona na wierzytelności, która sama jest zabezpieczona hipoteką na nieruchomości. Bezpośrednim przedmiotem zabezpieczenia jest więc wierzytelność hipoteczna, a nie nieruchomość.
Jak działa subintabulat?
Wierzyciel posiadający wierzytelność zabezpieczoną hipoteką może obciążyć ją na rzecz innego wierzyciela. Subintabulat zabezpiecza wówczas spłatę drugiej wierzytelności, a osoba, na rzecz której go ustanowiono, staje się wierzycielem subintabulowanym.
Czy subintabulat obciąża nieruchomość?
Subintabulat nie obciąża nieruchomości bezpośrednio. Jego przedmiotem jest wierzytelność zabezpieczona hipoteką na nieruchomości. Po spełnieniu warunków określonych w przepisach wierzyciel subintabulowany może jednak dochodzić zaspokojenia z tej nieruchomości.
Gdzie wpisuje się subintabulat?
Subintabulat wpisuje się w dziale IV księgi wieczystej nieruchomości, na której ustanowiono hipotekę zabezpieczającą obciążaną wierzytelność. Do powstania subintabulatu niezbędny jest wpis w księdze wieczystej.
Jak sprawdzić subintabulat w księdze wieczystej?
W dziale IV księgi wieczystej należy sprawdzić oznaczenie obciążonej hipoteki, dane wierzyciela subintabulowanego, sumę zabezpieczenia oraz pierwszeństwo wpisu. Znaczenie mogą mieć również wzmianki o nierozpoznanych jeszcze wnioskach.
Czy subintabulat jest cesją wierzytelności?
Nie. Cesja przenosi wierzytelność na nowego wierzyciela. Subintabulat nie zmienia wierzyciela, lecz obciąża wierzytelność hipoteczną na rzecz innej osoby.
Czy wierzyciel subintabulowany staje się właścicielem nieruchomości?
Nie. Ustanowienie subintabulatu nie powoduje przeniesienia własności nieruchomości. Wierzyciel subintabulowany uzyskuje zabezpieczenie na wierzytelności hipotecznej, a nie prawo własności nieruchomości.
Jakie prawa ma wierzyciel subintabulowany?
Jeżeli wymagalna jest zarówno wierzytelność zabezpieczona subintabulatem, jak i obciążona wierzytelność hipoteczna, wierzyciel subintabulowany może żądać zapłaty bezpośrednio od dłużnika tej wierzytelności. Może również dochodzić zaspokojenia z nieruchomości obciążonej hipoteką.
Komu dłużnik powinien zapłacić przy subintabulacie?
Jeżeli wierzytelność wierzyciela subintabulowanego została stwierdzona tytułem wykonawczym, spłata do wysokości subintabulatu powinna nastąpić na jego rzecz. W pozostałych przypadkach odpowiednią kwotę należy złożyć do depozytu sądowego.
Czy subintabulat ma znaczenie przy zakupie wierzytelności?
Tak. Cesja wierzytelności nie powoduje automatycznego wygaśnięcia ani wykreślenia subintabulatu. Obciążenie może wpływać na sposób przyjmowania spłat, zakres praw nabywcy oraz możliwość dochodzenia zaspokojenia z nieruchomości.
Czy na jednej wierzytelności może być ustanowiony więcej niż jeden subintabulat?
Tak. Wierzytelność zabezpieczona hipoteką na wierzytelności hipotecznej może zostać obciążona kolejnymi hipotekami. W takim przypadku należy sprawdzić liczbę wpisów oraz pierwszeństwo przysługujące poszczególnym wierzycielom.
Czy subintabulat można wykreślić?
Tak, jeżeli istnieje odpowiednia podstawa prawna do jego wykreślenia, na przykład wygaśnięcie zabezpieczonej wierzytelności. Wykreślenie wymaga złożenia wniosku do sądu wieczystoksięgowego oraz dokumentu potwierdzającego podstawę usunięcia wpisu.
